摘 要：住宅是人类存活和进步应具备的物质条件，人的存活需要拥有衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的进步水平、功能齐备与否，反映了大家生活质量和生活水平的高低。深圳是国内培育房产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房产业获得了巨大的收获，市场经过曲折的进步经历，呈现出持续稳定的进步态势。就现在来讲，在深圳 “地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士常见关注的问题。本文在剖析深圳房产近况的基础上，仔细探究了导致这一近况是什么原因，并对深圳房产将来发展势头做出了预测，针对存在的问题提出了一些有益的建议。

关键字：深圳房 地产 趋势剖析

1、深圳房产近况和近况是什么原因剖析

对于深圳而言，2005年的楼市充满玄机，宏观调控并不是弱于其它城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不一样的利益主体感受不一。回顾过去，展望将来，“不安宁”是深圳房产的基调，市场在博弈中抉择。

（一）深圳房产近况剖析

纵览2005年深圳房产业，价格上涨和供需要比率失衡并存是给大家第一印象，这也是外面对深圳房产“不安宁”这肯定调的重要原因。

1、价格上涨明显。2005年，深圳产品房价格为7659.18元/平米，同比上涨17.28％。2006年2月9日，深圳房产研究中心公布了《2005深圳房产市场进步与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供应求购关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分区域楼价甚至一度涨幅高达20％¬¬——30％，迫使政府不能不一再出手调控。在这份权威报告中，全方位描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销价格格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都维持了两位数的同比增长率。但伴随国家及深圳稳定房价系列手段的推行，6——9月，房价开始回落，基本维持在同比增长率15％以下的波动。十月份将来，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，因为深圳11月份市场调控手段的准时颁布，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，深圳目前产品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平米，同比上涨25.63％。[不悔论文 Lunwen.Buhui.Net]

2、房子供应求购失衡。新增住房供应求购比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，飞速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象显示，宏观调控的铁锤砸碎了房地产投资者在长三角的投资梦，但幸存者好像又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常状况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平米，销售面积为551万平米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。除此之外，提供结构失衡的矛盾也非常突出。

（二）导致深圳房产近况缘由剖析

1、从整个城市化建设的角度，房地产依旧是热点

深圳作为国内改革开放的中心城市，是国内劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源没办法满足日子增长的住房需要，主要表目前：

①每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的重压。

②生育的高峰期，对买房安定的需要。

③中国城市化建设的热潮、趋势。

④房产是中国的龙头产业，他在一定量上代表了中国经济的增长势头，外面对中国经济增长的认同，对房地产进步也会认同。

⑤资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳年均出让土地面积在10——12平方公里，按如此的速度，剩余建设用地仅够出让20年。近几年来，深圳每年出让房产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。伴随存量用地的逐步消耗，房产用地形势严峻。作为房产开发上游资源的土地提供的紧急匮乏是致使2005年深圳房价大幅上涨的基础性原因。

2、从房产商的角度，大多数进步商承受不住走低的趋势

房产开发商是房产业的运营者，在房产业的进步中起着要紧用途，深圳经济的高速发展，土地资源相对本钱攀升，银行贷款困难程度增大，加上宏观调控后房产业收益缩短，房产商承受不住走低的趋势，主要表目前：

①土地本钱上涨。房产批地愈加难，拿地本钱也愈加高，特别是在深圳，很不容易拿到稀缺资源，如此对于房产商而言没理由不炒一把，卖个好价格。

②土地资源稀缺。就现在而言，深圳的好地已经不多了，好多地都要填湖移山，开发本钱增大。

③房产业收益空间萎缩。经过国家连续十多年的宏观调控，地产行业并非高回报行业，大体上看没几个项目盈利的绝对额度非常大，并且大多数是负债经营，即房产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款。在收益不高、本钱日益增高的状况下，跌价一定会使进步商承受不起。

④贷款本钱增大。在房产运作中房产商的投资额不大，基本上是依助银行贷款，房产商在向银行贷款过程中，银行并不会为难进步商，毕竟是大顾客，他假如不好过，银行亏得更大。但高额的利息一定量上限制了进步商通过银行获得资助渠道。

⑤房产开发投资结构不合理。在深圳，年轻白领在房产消费群中占有相当大的比重。他们最需要的是面积适中、居住舒适、性价比高、用本钱低的普通住宅。但，虽然2005年深圳产品住宅成交面积突破900万平米，创下历年成交量新高，但其中豪宅提供面积达132万平米，接近总提供面积的二成，远远超出正常的市场提供结构比率。大面积豪宅提供过多，价格增长过快，带动整体市场房价迅速上扬，普通人置业愈加难。这也从侧面显示了现在深圳楼市中大众精品楼盘的紧缺。

⑥很多闲置土地没转化为市场有效提供 。国内土地资源极度缺少而需要十分巨大，但在房产范围却存在着土地很多闲置和巨大浪费的现象。土地购置面积占土地开发面积的比率持续减少，差额逐年增大。问题在于房产上为了自己利益的最大化处于观望态度，从而也加剧了房地产提供的紧张。

3、从顾客的角度，深圳的市场在短期内会呈现求大于供的局面

顾客是房产商供应产品的购买者，是房产业运营流通环节中的要紧组成部分，深圳外来人口比率增大，个人投资转向房产业，一定量上导致了房产业不安宁的局面。

①深圳1200万人口，200多万常住户口，大部分是外来人口，其中可能购房的潜在顾客有600万之众。顾客面和需要量都是巨大的。

②深圳比邻香港，香港来深圳置业是一个趋势，香港人看好深圳的进步，依据香港的房地产进步，深圳的房屋一定会愈加贵，所以不但可以安居，还可以作为投资保值。有这种意向的香港人有100万之众。单从现在的状况来看，港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的要紧支柱。香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状况，银行利息一降再降，而投资房产是香港一种常见的投资意识，以为深圳经济进步好，房产的投资收益率远远大于香港。

③最近股市不景气，深圳的中产阶级，除去吃住不愁，手里还有的闲钱，存银行利息又低，企图购房保值。投资市场的不景气，导致“热钱”瞄准了房产，上海的炒房者已经看准机会，在深圳将房价炒起来了，人民币资产升值对拥有很多土地储备和房产的地产股影响更大，继续推进房产股的牛市行情。2007年马上推行的新会计准则允许将公司持有些经营性房产根据市场价格估值记价，刺激了市场对商业地产的价值挖掘和资产重估热情，将房产股的炒做热情推向高潮。

4、从市场的角度，深圳场在现阶段，比较容易被炒热。

①国家宏观调控事实上对这个市场起了反用途，甚至在深圳有帮助炒作之嫌。

②深圳房地产市场的信息极度不对称，成交信息不公开，促进买家买卖盲目。

③“热钱”让楼市变得紧俏，排队抢房的情景已经导致。

④不少企业变相批地，如物流企业，借市政府辅助物流之际，批地名建物流，实做房地产。消费是感性的，市场在同一时期对庞大的消费群宣传房屋紧俏，房价不涨，不抢才怪。

⑤信息传播的暗示效应。2005年，两项信息的宣布对房产市场产生了非常大的影响，对房价的上涨起到推波助澜有哪些用途。一是公安部门宣布深圳总人口达到1200万人，而此前公开的信息是700万人；二是多次政府高规格会议包含年底初次全市规划工作会议，都宣布深圳土地资源匮乏，房产供地紧急不足。政府及其部门的公开宣示具备权威性，这对房产市场形成非常大的心理暗示，即房产提供不足，但需要旺盛。

2、2006年深圳房产发展势头展望

深圳关内住宅均价逾万元 政府第三调控机会已到。伴随调控的持续，房产开发模式将渐渐改变，金融对房产市场的制约用途将愈加突出，开发贷款和消费贷款增速的放缓，将起到抑制房产投资增长有哪些用途。假如以后不颁布更严厉的调控手段，估计2006年房产投资增速将与2005年持平。受税收政策限制和拆迁规模控制的影响，投机性需要和被动性需要会继续降低，加之伴随前几年开工的产品房渐渐进入完工阶段，产品房竣工面积增速或有所提升，房产供应求购矛盾或有所缓解， 2006年房产价格将在2005年的基础上趋向缓和的小幅上升。

（一）房产筹资方法呈现多样化趋势

长期以来，国内房产开发使用的是典型的“香港模式”，即开发商借助很多银行资金买地、建房、卖房，然后再开始新一轮循环。在这个过程中，房产开发资金主要来自银行的土地及开发贷款、预收款、银行按揭贷款、施工企业垫款，而开发商自有资金比率甚低。经过政策调整后，土地用趋于透明，但资金的制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房产开发企业资金实力提出了愈加高的需要，先是清理工程拖欠款，接着房产开发资本金比率提升，存贷款基准利率提升，个人房贷利率及按揭成数提升，继之“招拍挂”后的国有土地出让金的限时缴清，直到近期人民银行建议取消期房销售，资金成为房产行业面临的最大挑战：旧的筹资途径受阻、资金链日益趋紧。在这种形势下，房产业正由土地运营向金融运营转变，而房产愈加依靠于银行信贷外的其他金融革新商品，以银行贷款为主导的间接筹资将转变为多样化筹资模式。

从近两年的状况来看，房产企业的筹资活动空前活跃。据有关调查统计，2004年，房产基金投向房产资金超越7亿USD，2005年，房产基金投向房产资金将达到28亿USD；2004年，全国30家信托投资公司共计发行了约83个房产信托商品，募集金额约122亿元，2005年，房产信托募筹资金将达到220亿元。可以看出，伴随调控的持续，房产企业筹资愈加依靠于银行信贷外的其他金融革新商品。同时，国外地产基金也纷纷进入中国飞速进步的房产市场，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种途径陆续进入中国房产市场，拓宽了国内房产企业的筹资途径。

（二）房产投资增速趋稳，供给量有所增加

就全国而言，基于2005年采取的一系列宏观调控手段整体上已收获效，来年第三颁布专门针对房产市场的政策的可能性不大，可能比较大的是一些金融、产业政策的颁布会顺势影响到房产业。在深圳，基于2005年市场发生逆转，调控政策并未收到实质性效果，因此继续颁布调控政策是毋庸置疑的，重点是看政策的针对性、力度和效果。现在已明确的政策有增加土地提供等。

从短期看，深圳房产投资将继续维持增长势头，但增长速度将继续放缓。可以预计，伴随宏观调控政策用途的继续显现，2006年房产投资的增长幅度将继续回落。一方面，在宏观调控政策的惯性用途下，房产开发贷款和消费贷款增速将继续放缓，直接影响房产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长有哪些用途。其次，国外资金和民间资金将继续流入房产市场，资金偏紧情况或有所改变。同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需要，国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增加将成为房产开发投资增长的主要动力。

因为房产行业商品生产周期长的特征，房产市场供给表现出非常强的惯性。因为2005年国家继续加强对房产市场的宏观调控力度，使房产供应求购形势发生了变化，价格预期改变，加之房子建设周期不可以拖的过长，房产开发商为减少投资风险，将加快建设速度，确保已开工项目按时竣工。

（三）非理性需要继续降低，自住性需要将渐渐回暖

伴随调控政策的不断健全和落实，投机性需要将会继续遭到抑制。同时，深圳关内改造与拆迁规模遭到控制，由此产生的被动性需要也会有所降低。但在汇率调整幅度不大的状况下，一些国际热钱仍会对深圳房产市场投资有兴趣，因此，外资对房产市场的投机仍然存在。

因为房产调控成效逐步明朗，买家的心理预期开始恢复正常，观望心态正缓慢转变。2006年自住性需要将渐渐回暖。第一，伴随国内经济继续迅速增长，居民收入水平将会有较大提升，居民消费重点会转向住、行等方面。居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提升住房消费在居民消费中的比率，增加住房消费的总量。第二，与工业化相随着的城市化进程加快，很多农村人口流向城市，同时，经济发达的大中城市还吸引了很多经济、技术、科技人才，将形成巨大的住房需要。

（四）房产价格涨幅将趋向缓和

2005年以来，颁布的系列调控手段，其政策成效将在今年继续显现，房产价格仍会上涨。但总体剖析，房产价格大幅上涨的可能性不大。依据上述对房产供给和需要的判断，2006年产品房供给量或有所增加，自住性需要渐渐回暖，伴随房产市场供应求购形势和房产市场结构进一步得到改变， 2006年深圳房价将继续上扬，预计上半年房价涨幅较大，下半年将放缓。关内外的房价差距将缩小。价格拐点可能出目前明年底或后年上半年。

3、健全深圳房产市场的政策建议

要使房产既成为深圳经济的火车头，同时又防止出现投资和房价过快上涨给深圳经济带来的风险，就需要进行以规范建设和体制改革为中心的综合治理。目前的房产形势距离房产市场“规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目的还有明显的差距，要坚定不移的维持现有调控政策的力度和方向，在“有保有压、不同对待”的原则下，预防房产开发投资规模和价格增长出现反弹。同时，加快财政税收体制的改革，加快房产筹资体制的改革，打造起房产业持续健康进步的长效机制。

（一）建设节省型社会，推进节地、节能建筑

1、大力进步节地建筑。一方面要加强房产闲置土地的清理力度，盘活和借助存量土地，不只要征收超越合同约定开发期肯定时期土地的闲置费或免费收回用权，还要探讨打造土地闲置超越肯定规模和期限的房产开发企业的退出机制。其次要鼓励进步小户型低房价住房，保证大部分居民可以买得起房子，更好地解决中低收入阶层的住房问题。

2、大力进步节能建筑。要达成经济社会可持续进步的策略目的，进步节能建筑刻不容缓。第一，需要强制性地实行现有些法规和节能标准。通过打造新闻披露规范和市场清除规范，对不实行国家建筑节能设计标准的设计单位和建筑单位进行披露，并给予肯定的处罚直至清除出市场。第二，改革供能方法，实行集中供热、分户计量。第三，打造一整套经济勉励规范，唤起全民的节能意识，推进节能建筑的进步,进而达成国内建设事业的可持续进步。

（二）对自住性购房需要和投资投机性需要不同对待，有保有压

住房消费是国内城镇居民消费结构升级中最大的热门，也是构本钱轮经济景气周期的非常重要的源头性需要。保护好居民住房消费热门是扩大消费需要、延长经济景气周期的重点之一。因此，房产市场调控需要进一步明确对消费性购房需要和投资投机性需要有什么区别对待政策，继续维持对居民自住的消费性购房的信贷支持和税收打折，同时，要重点加大对投资和投机性购房买卖行为的税收征管，适合提升买卖环节和保有环节的税收。

在银行信贷支持上，对于自住需要来讲，银行信贷要继续给予支持；对于投资和投机需要，一般不应给予按揭贷款，应该根据商业抵押贷款操作，实行一般商业贷款利率，同时控制贷款年限，减少贷款成数。在税收政策上，对消费性需要，特别是中小户型和中底价位普通产品住宅，给予享受新房买卖契税的减免，而对于大面积、大户型或高端产品房的消费，实行较高税负。为了加大对投机购房的税收征管，税务部门应加大与房管登记部门的信息交流，对购买两套以上住房的个人和家庭不再给予税收打折手段。

（三）增加经济适用房建设，健全住房梯级保障体系

住房保障是社会保障问题的要紧内容，是打造和谐社会的一项要紧的基础性工作，保障居民基本居住需要是政府需要承担的责任。住房保障政策主如果针对最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，健全的住房保障体系包含经济适用房和廉租房的供给。

在廉租房供给上对于低收入阶层的居民，政府应该通过提供廉租房来解决其居住问题。一定量上深圳可以借鉴香港模式来进步廉租房的供给。在香港，最低收入者第一是通过租住公屋解决住房问题，收入提升后，再购买居屋。如此高低搭配的梯级住房保障体系值得大家借鉴。

在经济适用房供给上深圳已经有了一套我们的模式与经验，与其他城市的经济适用房开发模式不同，深圳经济适用房的开发权一直学会在政府手中，政府依据学会的低保家庭的状况，为此，在每个经济适用房的小区里安排一部分廉租屋，提供给低保家庭。这种模式不只保障了廉租屋的房源，而且可以防止出现低收入人群聚居形成的贫民区现象。

（四）加快关内外一体化进程

就深圳房产业开发的规划来看，加快关内外一体化进程是进步深圳房产也的重点环节，为此，改变交通基础设施和治安，塑造以轨道交通为核心的公共交通系统，使城市每个组成部分成为一个有机体，满足居民的工作和生活需要。虽然现在出关置业已成大趋势，但从实质状况来看，关内关外的差距还比较大，政府应该在改变交通、设施、治安等方面继续加强力度，尽快达成关内外的一体化，降低对关内居住存在依靠心理的置业者，让更多的中产阶级出关置业。

（五）选择适合机会开征物业税

对房产买卖环节征收重税，短期内可以起到抑制投机需要的成效，但长远来看不利于房产二级市场的进步。改变供给不只要依靠一级市场，还要激活二级市场，充分借助存量房资源。国内房产税收主要集中于房产开发环节和买卖环节，在保有环节税负偏轻，不利于抑制投资性和投机性住房需要。物业税又称为不动产税，作为一种财产占有税，主要针对土地、房子等不动产，需要其所有者或承租人每年都缴付肯定税款，税值随房地产的升值而提升。物业税改革的基本框架是将现行房地产税、城市房产税、土地增值税与土地出让金等税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税。也就是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房产税费，转化为在房地产保有阶段按年缴交。为了在增加投机本钱、抑制投机的同时，尽量减低普通买家的居住支出，可以考虑借鉴美国等发达国家的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

（六）使用“精明增长”模式达成房产结构优化

2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市进步方案》，并向公众咨询建议。《深圳2030城市进步方案》指出：将来25年，深圳将基本遵循“从高速成长期，逐步进入高效成熟期，进而走向精明增长”的渐进式转型三部曲；最近以飞速发展模式为主导，中期以高效成长模式为主导，远期以精明增长模式为主导；远期逐步满足人的多方面进步需要，寻求经济、社会和环境的全方位和谐进步，走向“精明增长”。

“精明增长”第一出目前2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长网盟”，并确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，降低盲目扩张；加大对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节省基础设施和公共服务本钱；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽可能拉近距离，降低基础设施、房子建设和用本钱。美国三分之二的州选择了“精明增长”。“精明增长”是一种紧凑、集中、高效的进步模式，强调环境、社会和经济可持续的一同进步，和现在国内倡导的“科学进步观”、“建设和谐社会”一脉相承，它不仅能够有效解决城市进步问题，同样也能够帮助解决城市进步中的房产问题。深圳经过25年的进步，城市建设正处于要紧转折期，而房产的深层次结构性矛盾尤显突出，这在2005年集中显现。要解决房产的突出问题，借鉴发达国家的成熟经验，尽快推行“精明增长”，将是一条可行的解决之道。[论 文 网 Www.LunWenData.Com]

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